Mendengar istilah bisnis properti kemungkinan yang terbayang adalah bisnis
dengan modal besar, beresiko tinggi, dan hal-hal menakutkan lainnya. Meskipun
diakui menjanjikan keuntungan besar, tapi tidak setiap orang berani
menerjuninya. Apakah memang demikian sulit ? Simak uraian berikut.
Sebenarnya bisnis properti bisa dimulai dari hal-hal yang kecil. Menjadi
broker misalnya. Keuntungannya memang tidak seberapa, tapi lebih mungkin
dilakukan. Atau bisa juga dengan membuat usaha kos kecil-kecilan dengan
memanfaatkan rumah/kamar tidak terpakai. Itu semua juga sudah disebut bisnis
properti.
Ya, cukup satu rumah! Tidak berat bukan ? Namun untuk mewujudkan impian
besar anda, tentu saja jangan hanya berhenti pada angka satu rumah. Anda bisa
terus kembangkan. Untuk itu yang diperlukan adalah fokus dan kontinuitas.
Jika anda tidak ingin berhubungan dengan birokrasi perijinan yang rumit,
anda bisa membidik perumahan kecil. Memang batasan di tiap daerah kemungkinan
berbeda-beda. Namun basanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh
perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal
4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan
menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.
Bagaimana dengan modal ? Modal tidak harus besar. Terlebih bila anda sudah
memiliki tanah kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda,
sahabat anda atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Sekarang anggap
saja anda sudah “memiliki” kapling siap bangun.
Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Ada caranya, yaitu dari uang
muka. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain
rumahnya. Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu
sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.
Perhitungannya bagaimana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2
juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, maka total biaya bangunan adalah 90
juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75
juta. Ini adalah uang muka yang anda terima dari calon pembeli.
Uang 75 juta tersebut sudah 83,33% dari 90 juta sebagai biaya membangun
rumah.
Apakah pembuatan rumah akan dibayar cash ? Jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang nilainya 70% dari harga rumah, yaitu sebesar 175 juta.
Akan lebih baik lagi jika kontraktor bersedia dibayar turn key, yaitu sampai
dengan serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran. Itu
berarti 75 juta uang muka di atas bisa anda miliki. Kontraktor dibayar dengan
pencairan dari KPR. Betul-betul modal dengkul bukan ?
Bagaimana dengan desain rumahnya? Kalau mau gampang, Anda bisa cari di
internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal
pilih dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian
menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar
konsultan.
Trus, berapa keuntungannya ?
Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana
sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah
adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta.
Artinya modal anda adalah 120 juta. Lakukan survey harga rumah yang setipe
dengan rumah anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar
300 juta. Logikanya sederhana aja, jika anda menjual rumah anda dengan harga
250 juta laku tidak? Keuntungan kotor anda adalah 130 juta bukan?
Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai
keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang
muka), artinya anda hanya memodali 45 juta yang artinya anda mempunyai
keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah
kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), berarti modal
anda cukup 15 juta. Itu artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana
dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?
Saya tahu, memang tetap dibutuhkan modal, tapi tidak harus besar. Asalkan
anda mainkan dengan cantik stake holder berikut : Pemilik tanah – Pemasaran –
Kontraktor — Perbankan.
Siapa Berminat?
Sumber : http://aryodiponegoro.wordpress.com
No comments:
Post a Comment